Condomini, gli italiani non si fidano più del loro amministratore e chiedono trasparenza

L’Italia resta un paese di case di proprietà, ma il rapporto tra i condomini e gli amministratori che gestiscono le loro proprietà sta peggiorando. Stiamo parlando di uno dei paesi europei con la quota più alta di proprietari di casa. In Italia 16,9 milioni di famiglie, pari al 68,5% del totale, sono proprietarie dell’abitazione in cui vivono; 4,7 milioni (18,9%) vivono in affitto e 3,1 milioni (12,6%) in usufrutto o a titolo gratuito. In termini di individui, sono 42 milioni (70,2%) le persone che vivono in case di proprietà, 11 milioni (18,3%) in affitto e 6,9 milioni (11,5%) in usufrutto o uso gratuito. La quota italiana è nettamente superiore alla media europea, ferma al 68,4%, e la percentuale di chi vive in affitto in Italia è molto più bassa rispetto alla media Ue pari al 24,3%.

In Italia gli amministratori di condominio sono stimati in circa 250-300 mila in totale, ma i professionisti veri e propri sono circa 50mila; le stime più citate per il totale ruotano attorno a 250mila e 300mila a seconda della fonte. Riguardo ai condomini, le stime più ricorrenti parlano di circa 1,2 milioni di abitazioni censite, con alcune fonti che arrivano a circa 1,27 milioni. Secondo l’Osservatorio Changes Unipol, realizzato da Ipsos nel 2023, più della metà degli italiani, il 52%, si dichiara apertamente insoddisfatta del proprio amministratore. Un dato che fotografa qualcosa di più profondo di un semplice malumore: una crisi di fiducia strutturale.

L’indagine Ipsos-Unipol analizza l’insoddisfazione in cause precise. Il 36%, dei condomini lamenta che l’amministratore si limiti alla gestione ordinaria senza mai proporre soluzioni o miglioramenti. Il 34% denuncia invece una distanza incolmabile tra i bisogni concreti della vita in condominio e l’operato del professionista incaricato. Nelle grandi città il problema più sentito è che il 40% dei residenti fatica a reperire il proprio amministratore proprio nelle situazioni di emergenza, quando un guasto o un danno urgente richiederebbe una risposta immediata. La situazione è spesso peggiorata negli ultimi anni con bonus e superbonus che hanno creato grossi business, progetti importanti e imponenti flussi di denaro.

Uno degli aspetti più interessanti che emerge dall’indagine è che la digitalizzazione, pur avendo velocizzato molte procedure, non ha risolto il problema di fiducia, lo ha aggravato. Quando il legame tra amministratore e condomini si allenta, i piccoli problemi quotidiani rischiano di trasformarsi in contenziosi veri e propri. L’assenza di una figura di riferimento chiara lascia spazio a incomprensioni, favorisce la nascita di fazioni tra vicini e rende più difficile ogni decisione collettiva. Con il tempo, l’amministratore smette di essere percepito come un presidio a tutela del palazzo e diventa, agli occhi dei condomini, un mero costo da sostenere. Le ricadute pratiche sono concrete: ritardi nelle manutenzioni ordinarie e straordinarie, scarsa trasparenza sui preventivi, aumento delle controversie legali.

La crisi di fiducia verso gli amministratori di condominio non nasce da un singolo episodio, ma da un accumulo di piccole assenze: risposte mancate, comunicazioni impersonali, reperibilità scarsa nei momenti di bisogno. Il condomino deve poter vedere dove vanno i soldi, senza doverlo chiedere. Rendiconti chiari e leggibili, distinzione netta tra cassa, crediti, debiti e conguagli, accesso facile a preventivi e fatture. Non un obbligo burocratico ma la condizione minima perché la fiducia possa esistere.

Un tema molto sentito è quello della trasparenza e della comunicazione. Nei piccoli e nei grandi condomini l’amministratore è come l’amministratore delegato del condominio e dei beni che i condomini gli affidano. Gli stessi condomini non hano particolare controllo sulle azioni che gli aministratori conducono e sulla loro buona fede nel realizzare le attività che poi finanziano economicamente. Ricevono dei preventivi e dei prospetti di cui spesso si devono fidare, oppure seguono delle scelte strategiche su cui faticano a compiere dei controlli approfonditi. Manca decisamente una revisione indipendente della correttezza dei conti e delle scelte.

Un condominio dove viene meno il dialogo diventa un posto meno vivibile, fonte di problemi, discussioni, diatribe e problemi economici. La richiesta che emerge con più forza dai residenti è trasparenza e presenza. Oltre metà degli italiani chiede un ritorno alla presenza fisica nello stabile, sotto forma di visite regolari e programmate, incontri periodici per rispondere alle domande dei condomini, e un’attenzione più personalizzata alle diverse esigenze di chi vive nel palazzo.

Il tema della fiducia è entrato nel dibattito legislativo. La riforma del condominio attualmente in discussione in Parlamento punta a rafforzare la trasparenza nella gestione e a introdurre, nei condomini più grandi, la figura di un revisore indipendente per riportare al centro la certezza che l’amministratore stia ascoltando le richieste dei condomini, agendo in favore degli interessi degli stessi e del bene amministrato.

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